La Ley del suelo de 1998 no provocó la burbuja inmobiliaria


Esta entrada va dedidada a los que utilizan la mentira para promocionar su candidatura en su carrera por llegar a la presidencia del Gobierno de nuestro país.

El día 7 pasado, durante el debate televisado entre los principales aspirantes a gobernar a partir del 20-N nuestro país, uno de los candidatos le dijo al otro que la culpa de la burbuja inmobiliaria -dando a entender que la burbuja inmobiliaria está detrás de la crisis que estamos sufriendo en nuestro país-, la tenía la ley del suelo de 1998 que aprobó en su momento el gobierno de José María Aznar.

Una de dos, o en el partido del primer candidato no hay nadie que tenga algo de idea de economía, o el señor candidato utilizó la mentira para atacar a su oponente. Y es que decir que una ley que lo único que buscaba era

“…facilitar el aumento de la oferta de suelo, haciendo posible que todo el suelo que todavía no ha sido incorporado al proceso urbano, en el que no concurran razones para su preservación, pueda considerarse como susceptible de ser urbanizado.”



sea la culpable de un proceso inflacionario alimentado por la especulación, es como decir que la competencia es la culpable de que suban los precios. Por más vueltas que le doy no se me ocurre razón alguna por la que un aumento de la oferta de suelo pueda generar o alimentar o sostener un proceso especulativo de ningún tipo.

Es cierto que dicha ley cambió el ordenamiento legal para permitir que el suelo recalificado como urbanizable se pueda vender a precio de mercado por parte de sus propietarios -sean estos personas privadas, Ayuntamientos o Comunidades Autónomas, y que eso facilitó a estos contar con una fuente de financiación mejorada que algunos han aprovechado para especular. También es cierto que algunos Ayuntamientos con un cuasi monopolio sobre el suelo urbanizable -o susceptible de ser urbanizado- han dependido demasiado de la financiación extraordinaria de este tipo para su funcionamiento durante estos años, que ello ha potenciado el incremento artifical de los precios del suelo y que esto hay que corregirlo cambiando la ley de financiación de las haciendas locales.

Pero la especulación nunca hubiera tenido lugar si no hubiera existido demanda para ello. Esta frase que se oyó mucho al final del segundo gobierno de Aznar y del principo del primer gobierno de Rodriguez Zapatero para justificar las desorbitadas subidas en el valor de las viviendas, tiene mucho de cierta si nos atenemos al razonamiento económico.

Si por algo se caracterizan las espirales inflacionarias es porque todas necesitan de la concurrencia de tres factores para su formación y crecimiento. Me refiero a una subida de precios, una subida de salarios y una inyección monetaria.

1.- Primer factor, la subida de precios.

En nuestro país, durante más de diéz años y tal y como puede verse en la tablas que aporto en la página de Estadísticas Económicas de este blog, la subida de precios ha sido un hecho innegable. Estoy hablando de tasas medias de crecimiento de los precios de la vivienda de un 17-18% para algunos de los años de la década que va entre 1997 y 2008. Tasas medias para toda España. En algunas ciudades como Madrid o Barcelona, el crecimiento llegó algunos años a rozar el 45% de media. La razón de esta subida de precios es mixta.

Por un lado, y fundamental para que esta subida se mantuviera en el tiempo, existía una demanda real de vivienda por parte de varias generaciones de españoles que durante muchos años, gracias a las erradas medidas de política económica de los gobiernos que ha tenido nuestro país entre 1970 y 1996, no había podido acceder a un bien fundamental como es la vivienda. La elevación de los precios y los tipos de interes entre 1970 y 1998 dió al traste con gran parte de la capacidad de compra de las familias. En la tabla de la página ‘Estadísticas Económicas’ de este blog en la que queda reflejada la relación entre el coste mensual de una hipoteca y el salario medio de los españoles puede observarse como en 1990 el importe medio mesual de una hipoteca era del 118% del sueldo mensual neto de un español medio.

Por otro lado, la contracción económica que vivimos durante todos esos años provocó que el mercado de trabajo resultara muy dificilmente accesible por todas esas generaciones y que los puestos de trabajo que se ofrecían fueran en muchísimas ocasiones mal remunerados y sujetos a una gran temporalidad. Lo que se conoció como la época de los contratos basura tras las reformas de los ministros Boyer y Solchaga. Un dato que ya he dado en la entrada de este blog que explica ‘esta crisis que nadie entiende’ y que puede apreciarse en el primer gráfico de la página de ‘Estadísticas Económicas’ resulta altamente revelador. En 1996 había en España 40.000 personas menos trabajando que en 1970. Y eso habiendo crecido la población en edad de trabajar un 30%.

Como podemos ver, la errada política económica de esos años había sacado la vivienda de la capacidad de compra de un sueldo medio y las familias españolas, conocedoras de que sin una vivienda en propiedad la jubilación podía resultar muy dolorosa por lo limitado del importe de las pensiones y la fragilidad del sistema que las genera, cuando en 1996 los tipos de interés bajaron, los plazos que podían conseguirse para devolver una hipoteca se alargaron y la recuperación económica permitió que los trabajos que se ofrecieran fueran mejor remunerados y mas estables, se lanzaron al mercado a demandar, entre otras cosas, una vivienda.

Los especuladores -tanto particulares como Administraciones- aprovecharon entonces esta demanda real, es cierto, pero ello no habría podido darse hasta el extremo que se dió sin que los otros dos factores que pongo a continuación facilitaran durante un tiempo el mantenimiento de la capacidad de compra de los salarios medios.

2.- Segundo factor, la inyección monetaria.

Debido al problema derivado del error en el cálculo del IPC que explico en la entrada de este blog “Esta crisis que nadie entiende”, en este país -en toda Europa- se ha estado inyectando dinero nuevo por parte del Banco Central Europeo a tasas muy superiores a las del crecimiento del PIB durante toda esta década.

Este dinero no iba a sectores controlados por el IPC sino al sector inmobiliario, sector cuya particular inflación no computa en el IPC y no se considera por parte del BCE como un problema que obligara a contener la emisión de dinero nuevo. Este dinero facilitó la concesión de créditos en condiciones muy ventajosas para los compradores de viviendas que tenian que afrontar unos precios cada vez más inasequibles para el salario medio -ver la tabla que se muestra al efecto en la página de Estadísticas Económicas-.

3.- Tercer factor, subida de salarios.

Por último, la necesaria subida de salarios -mantenimiento de su capacidad de compra- de este período vino por la bajada de los tipos de interés -interés que en este país pasó de un 16,72% en 1990 a un 3,18% en 2005- y por el alargamiento de los plazos para la devolución de los préstamos con garantía hipotecaria -pasó de 12 años en 1990 a 28 años en 2007-. Esto redujo el coste de la mensualidad de una hipoteca media pasando este de representar el 118% del salario medio en 1990 a sólo el 43% en 1999.

Como hemos podido comprobar, la especulación de los agentes privados se aprovechó de esta facilidad crediticia y de una gran demanda real de vivienda subyacente -facilitada esta por la bajada de tipos y el alargamiento de plazos- para sacar pingües beneficios mientras colaboraba en la subida de precios. La especulación de los Ayuntamientos con el suelo sacó también tajada de esta situación de aumento de los precios en un sólo sector de nuestra economía. Pero no fueron los causantes ni los principales factores motores de esta situación.

Como cualquiera puede entender, son los tres factores descritos los que están detrás de la burbuja inmobiliaria y no una ley que lo que buscaba era precisamente acabar con la carestía del suelo -déficit de oferta- que venía encareciendo el precio de la vivienda desde el principio de nuestra democracia.

Por todo ello, considero que el señor candidato al que me refiero tiene bien merecido este rapapolvo y espero que los partidos dejen de utilizar la mentira, las medias verdades o las falacias para intentar hacer prevalecer sus argumentos allí donde surja el debate económico.

Autor: Rafael Hernández Núñez

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4 comentarios el “La Ley del suelo de 1998 no provocó la burbuja inmobiliaria

  1. Gracias por tu comentario. En primer lugar siento llevarte la contraria pero la burbuja inmobiliaria no se creó por poner en el mercado más suelo recalificado como urbanizable. Eso va contra las leyes de la economía: cuando sube la oferta más allá de lo que sube la demanda tiende a bajar el precio de los bienes. No a subir. Otra cosa es que la corrupción (mordidas) y el exceso de liquidez (financiación) en el mercado hiciesen subir la demanda de suelo por encima del crecimiento de su oferta. Estos factores sí que alimentaron la burbuja inmobiliaria pero nada tienen que ver con la oferta de suelo en sí.

    Por otro lado, te doy la razón en que nuestra Constitución no quedó bien terminada en lo que respecta a una estipulación clara de las penas por corrupción político/administrativa, respecto al papel de las Autonomías, respecto a la separación de poderes y respecto a la independencia de determinadas instituciones (Banco de España, Tribunal de Cuentas, etc). Cuatro problemas de primerísimo orden que, o se corrigen pronto, o pondrán a nuestra democracia en serio peligro de sucumbir ante populismos bananeros.

  2. Los agentes privados dice…

    Y todos los partidos políticos de todas la comunidades autónomas aprobaron esa ley que beneficiaba a todos ellos…recalificando aquellos terrenos urbanizables…

    Llegaba una promotora de viviendas y se encontraba que tenía ese precio…pues a añadirlo entónces al precio de la vivienda…y así se fué creando esa burbuja inmobiliaria…

    Señoras y señores la verdad es que en España NUNCA,NUNCA,NUNCA ha habido democracia porque lo que ha habido después de la dictadura de Franco ha sido una falsa democracia…es decir los partidos políticos acordaron lo que que cada cual quería.Se crearon las autonomías creando así otros “subreinos” por llamarlos de esa manera.

    A los nacionalistas se les dieron más poderes hasta incluso prohibir la bandera de España en las manifestaciones no así con las banderas autonómicas y nacionalistas(esto no sucede casi o no sucede en ningún pais democrático).
    Los partidos políticos son los que nombran a los jueces en el tribunal supremo y constitucional…¿cómo no va haber corrupción?.No hay separación de los 3 poderes (ejecutivo,judicial y legislativo) y los miembros de cada cual elegidos por los ciudadanos.

    NO HAY REPRESENTACIÓN CIUDADANA ni en el congreso,ni en el senado ni en el poder judicial así como en los ayuntamientos para que puedan decidir y votar también.

  3. Estimado lector,

    poner muchos muchos productos de cualquier bien a la venta en un mercado no encarece sino que abarata su coste. Cualquier oferta que supere a la demanda suele tener dicho efecto sobre el precio del producto estudiado.

    El aumento desorbitado de los precios tuvo más que ver con la ingente cantidad de dinero nuevo que el Banco Central Europeo -BCE- estuvo inyectando durante casi una década en el mercado debido a un error en el cálculo del IPC -ver la entrada principal de este blog-. Todo ese dinero fue a aumentar la demanda en el único sector de la economía no controlado por el IPC -vía créditos al sector inmobiliario, a los consumidores y, sobre todo en la última etapa, a los especuladores- y por ello la subida de los precios de la vivienda originada no incitó como hubiera debido al BCE a parar esa creación de dinero frenando de esta manera la burbuja inmobiliaria.

    Los bancos no actuaron de forma distinta a como lo hubieran hecho durante cualquier otro período de nuestra historia reciente. Aprovecharon la cantidad tan enorme de liquidez existente para dar créditos muy baratos para todo tipo de compras e inversiones. Otra cosa es que los economistas de sus departamentos de estudios no fueran capaces de ver el problema que se estaba generando debido al error de cálculo del IPC. Por eso digo que los bancos algo de culpa tienen, pero no la que le quieren endosar muchas personas a las que no les gusta profundizar en los razonamientos económicos.

    Un saludo cordial,

  4. Estoy totalmente EN DESACUERDO CON USTED. Efectivamente esa ley abarataba el suelo y se convertía de rústico o no urbanizable, directamente a urbanizable. Lógicamente NO SOLO ESTO provocó la burbuja inmobiliaria. El otro factor decisivo fue:

    1. No se abarataron las viviendas (como se esperaba al haber más suelo urbanizable)

    2. Se daban créditos hipotecarios sin control (a pesar las agencias de calificaciones)

    3. Maquillajes de balances y los stocks inmobiliarios

    Pero NINGUNO DE LOS GOBIERNOS que estuvieron en el poder hicieron lo posible por erradicar esta enfermerdad. (Ni Aznar, ni Zapatero, ni Rajoy)

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