La dación en pago

¿Hay una opción mejor para resolver el problema de los deshaucios?

Por su actualidad y la importancia que ello tiene en nuestro sistema económico, aquí os traigo, además del texto íntegro de la ILP presentada al Congreso de los Diputados sobre la Dación en Pago, el Real Decreto Ley 6/2012 de medidas urgentes de protección de deudores hipotecarios sin recursos, el Real Decreto Ley 27/2012 de medidas urgentes para reforzar la protección a los deudores hipotecarios, y el vídeo de Espansión con las propuestas presentadas por el PP en el Congreso de los Diputados para modificar la legislación hipotecaria, algunas opiniones despersonalizadas y agrupadas a favor y en contra con la correspondientes reflexiones sobre la viabilidad de esta forma de saldar las hipotecas.

Según publicaba el diario Expansión, “el Congreso ha dado su respaldo a la tramitación parlamentaria de la Iniciativa Legislativa Popular para la regulación de la dación en pago. Una fórmula consistente en saldar la deuda pendiente de un crédito con la entrega de la casa hipotecada como garantía en dicho crédito, que puede aliviar la situación de muchas familias pero que, sin embargo, es compleja y no está exenta de contraindicaciones”.

El respaldo mayoritario del Pleno de la Cámara Baja se produce después de que el Partido Popular decidiese cambiar el sentido previsto de su voto y apoyar la tramitación de la iniciativa, que contaba con el respaldo de la firma de más de 1,4 millones de ciudadanos. La iniciativa ha sido promovida por la Plataforma de Afectados por la Hipoteca, para regular la dación en pago e intentar poner coto al drama de los desahucios.

Bien, comencemos el análisis. La vivienda está considerada hoy en día como un bien básico. Un bien de primera necesidad, ya sea alquilada o en propiedad, pues sin un lugar donde guardar las pertenencias personales y donde cobijarse de los elementos, la vida se vuelve tan incómoda que el resto de las actividades familiares, económicas y sociales pierde todo su atractivo y los ciudadanos se convierten en seres propicios a la marginalidad y los extremismos.

Además, nuestro sistema económico está organizado de tal forma que, si alguien no adquiere una vivienda durante su vida laboral, con lo que le queda de pensión -si es que al paso que vamos le queda algo- es prácticamente imposible que pueda pagar el alquiler de una vivienda medianamente habitable y hacer frente al resto de gastos que se le avecinan en su jubilación. Esta es la razón de que la vivienda sea un bien de consumo imprescindible y por ello todas las generaciones que no pudieron acceder a una durante las primeras décadas de nuestra democracia –ver la entrada de este blog que lo explica con detalle– se lanzaron a su compra en cuanto la situación económica se estabilizó y el empleo dejó de ser extremadamente precario.

Dicho esto, el problema masivo de los desahucios que surge como consecuencia del desastre económico de los dos últimos gobiernos no puede ni debe pasar desapercibido por la situación de pobreza extrema en la que dejan estos actos legales a las miles y miles de familias que los sufren cada mes sin ser estas las causantes de la coyuntura económica que les ha llevado a ello. Sobre todo cuando dichos causantes quedaron ya claramente identificados en la primera entrada y sucesivas de este blog y las responsabilidades pueden y deben trasladarse a estos culpables o a sus votantes como responsables subsidiarios.

Una vez ha quedado claro que el problema de los desahucios requiere una mayor atención, me temo que la falta de un razonamiento bien fundado económicamente puede provocar resultados contraproducentes si se toman medidas como las que se están proponiendo, tanto en la ILP como en las propuestas del PP. Se hace necesario, por tanto, el análisis profundo del origen del problema y de las posibles soluciones.

Los Reales Decretos para legislar la protección de los deudores hipotecarios, así como las recientes propuestas del PP reflejadas en el vídeo y que están transcritas al final de la entrada, son objeto de análisis en primer lugar dado que contemplan tanto una posible reestructuración de la deuda pendiente como una dación en pago.

Veamos. El primer Real Decreto, de 9 de Marzo del 2012, busca la protección de los deudores hipotecarios sin recursos estableciendo

“diversos mecanismos conducentes a permitir la restructuración de la deuda hipotecaria de quienes padecen extraordinarias dificultades para atender su pago, así como la flexibilización de la ejecución de la garantía real”

Por el lado de los prestatarios, se atenderá a aquellos que estén en grave riesgo de exclusión social. Por el lado de las entidades financieras, estas tendrán que adherirse “voluntariamente” a un Código de Buenas Prácticas que será supervisado por una comisión de control “integrada por representantes del Ministerio de Economía y Competitividad, Banco de España, Comisión Nacional del Mercado de Valores y Asociación Hipotecaria Española”.

Para poder beneficiarse de estas medidas, los deudores hipotecarios “en riesgo de exclusión” deben reunir los siguientes requisitos:

“Artículo 3. Definición del umbral de exclusión.

1. Se considerarán situados en el umbral de exclusión aquellos deudores de un crédito o préstamo garantizado con hipoteca sobre su vivienda habitual, cuando concurran en ellos todas las circunstancias siguientes:

a) Que todos los miembros de la unidad familiar carezcan de rentas derivadas del trabajo o de actividades económicas. A estos efectos se entenderá por unidad familiar la compuesta por el deudor, su cónyuge no separado legalmente o pareja de hecho inscrita y los hijos con independencia de su edad que residan en la vivienda.

b) Que la cuota hipotecaria resulte superior al 60 por cien de los ingresos netos que perciba el conjunto de los miembros de la unidad familiar.

c) Que el conjunto de los miembros de la unidad familiar carezca de cualesquiera otros bienes o derechos patrimoniales suficientes con los que hacer frente a la deuda.

d) Que se trate de un crédito o préstamo garantizado con hipoteca que recaiga sobre la única vivienda en propiedad del deudor y concedido para la adquisición de la misma.

e) Que se trate de un crédito o préstamo que carezca de otras garantías, reales o personales o, en el caso de existir estas últimas, que en todos los garantes concurran las circunstancias expresadas en las letras b) y c).

f) En el caso de que existan codeudores que no formen parte de la unidad familiar, deberán estar incluidos en las circunstancias a), b) y c) anteriores”.

Además se establece unos importes máximos a los precios de adquisición de las viviendas hipotecadas para que los clientes puedan beneficiarse de las medidas contempladas en el Real Decreto:

# 200.000 euros, si el inmueble está en un municipio de más de 1.000.000 de habitantes;

# 180.000 euros para municipios de entre 500.001 y 1.000.000 de habitantes;

# 150.000 euros en municipios de entre 100.001 y 500.000 habitantes;

# 120.000 euros si el municipio correspondiente no supera los 100.000 habitantes.”

Las entidades que se adhieran al código de buenas prácticas dispondrán de un plazo de un mes para presentar un plan de reestructuración a las familias hipotecadas en riesgo de exclusión:

# durante cuatro años éstas pagarán sólo los intereses, no el capital;

# el tipo de interés se reducirá al euríbor +0’25 puntos, y

# el plazo de devolución se alargará a 40 años.

Si con ese plan de reestructuración no se lograse que el hipotecado pudiera destinar menos del 60 por ciento de sus ingresos al pago de la hipoteca, el banco podrá ofrecer voluntariamente una quita, es decir, una rebaja, del capital pendiente de pago, que puede ser de un 25 por ciento.

Si transcurrido un año desde la solicitud de reestructuración la deuda siguiera siendo inviable, el cliente podrá exigir la dación en pago, es decir, saldar la deuda con la entrega de la vivienda. A partir de entonces podrá seguir viviendo en el piso al menos durante dos años prorrogables abonando un alquiler equivalente al 3 por ciento del capital pendiente de amortización.

El 16 de noviembre de 2012 el BOE publicó el Real Decreto-ley 27/2012 de medidas urgentes para reforzar la protección a los deudores hipotecarios, en el que se establece una moratoria de dos años en los desahucios que afectará a las viviendas de colectivos especialmente vulnerables, que se definen por las características siguientes:

a) Familia numerosa, de conformidad con la legislación vigente.

b) Unidad familiar monoparental con dos hijos a cargo.

c) Unidad familiar de la que forme parte un menor de tres años.

d) Unidad familiar en la que alguno de sus miembros tenga declarada discapacidad superior al 33 por ciento, situación de dependencia o enfermedad que le incapacite acreditadamente de forma permanente para realizar una actividad laboral.

e) Unidad familiar en la que el deudor hipotecario se encuentre en situación de desempleo y haya agotado las prestaciones por desempleo.

f) Unidad familiar con la que convivan, en la misma vivienda, una o más personas que estén unidas con el titular de la hipoteca o su cónyuge por vínculo de parentesco hasta el tercer grado de consanguinidad o afinidad, y que se encuentren en situación personal de discapacidad, dependencia, enfermedad grave que les incapacite acreditadamente de forma temporal o permanente para realizar una actividad laboral.

g) Unidad familiar en que exista una víctima de violencia de género, conforme a lo establecido en la legislación vigente, en el caso de que la vivienda objeto de lanzamiento constituyan su domicilio habitual.

Para que sea de aplicación lo previsto en los puntos precedentes deberán concurrir, además de los supuestos de especial vulnerabilidad previstos en el apartado anterior, las circunstancias económicas siguientes:

a) Que el conjunto de los ingresos de los miembros de la unidad familiar no supere el límite de tres veces el Indicador Público de Renta de Efectos Múltiples (Equivale a 19.170’36 euros al año -doce pagas de 1.597’53 euros- dado que el IPREM 2013 está fijado en 532’51 euros al mes)

b) Que, en los cuatro años anteriores al momento de la solicitud, la unidad familiar haya sufrido una alteración significativa de sus circunstancias económicas, en términos de esfuerzo de acceso a la vivienda.

c) Que la cuota hipotecaria resulte superior al 50 por cien de los ingresos netos que perciba el conjunto de los miembros de la unidad familiar.

d) Que se trate de un crédito o préstamo garantizado con hipoteca que recaiga sobre la única vivienda en propiedad del deudor y concedido para la adquisición de la misma.

El BOE publicó el 12 de abril de 2012 la relación entidades adheridas voluntariamente al Código de Buenas Practicas. Prácticamente todas.

Las propuestas de modificación de la legislación hipotecaria del PP son las siguientes:

  • Limitar a 30 años la vida de aquellos créditos hipotecarios que pueden ser titulizados y revendidos por las entidades financieras

  • Tras la ejecución hipotecaria de una vivienda habitual -la vivienda para uso propio habitual ya ha quedado en manos del banco tras el impago del crédito hipotecario-, si aún resta deuda por pagar por un deudor de buena fe, el juez podrá decidir la cancelación -condonación- de la deuda si:

    1. El deudor ha pagado el 65% de la deuda total en el quinto año desde que fue ejecutado el bien inmueble tras el proceso de subasta
    2. El deudor ha pagado el 80% de la deuda total en el décimo año desde que fue ejecutado el bien inmueble tras el proceso de subasta


    El juez podrá también decidir que la entidad que se ha quedado con el inmueble tras la ejecución del mismo utilice el 50% de una hipotética plusvalía obtenida de su venta en la reducción de la deuda pendiente.

  • Limitar la capacidad de las entidades de crédito para reclamar la totalidad de la deuda pendiente hasta que no se hayan dejado de pagar tres recibos. Antes con un sólo impago se podía iniciar el procedimiento.

  • Cambiar el umbral para que más familias puedan acogerse al código de buenas prácticas bajo el que pueda reestructurarse la deuda. Se modificará para tener en cuenta las cargas y circunstancias familiares:

    1. Se elevará el límite de los créditos hipotecarios a los que se pueda aplicar el código de buenas prácticas
    2. El deudor podrá presentar un plan de refinanciación a la entidad, la cual tendrá que justificar, en su caso, su denegación
    3. Flexibilizando la posibilidad de carencia -período de tiempo en el que no se paga principal y/o intereses- y la definición de plan de refinanciación inviable

  • Moderar el interés de demora en caso de impago del alquiler tras la dación en pago del 20% al 10%

  • La Comisión de Seguimiento del Código de Buenas Prácticas se ampliará para dar cabida a nuevas instituciones y ser más plural y representativa.


Hagamos ahora un repaso de las medidas tomadas con los Reales Decretos y estas propuestas.

Dejando de lado que estas medidas no vienen a resolver el problema de fondo que ha creado esta terrible situación para miles y miles de familias españolas, como puede leerse, los reales decretos permiten que muchas familias en grave riesgo de exclusión se acojan a beneficios que hace unos años ni se hubieran creído posibles en nuestro país. El problema para la aplicación de estas medidas es sin embargo doble.

Por un lado impone una serie de limitaciones tan importantes que parece que hasta que una familia no esté completamente arruinada, la ley no va a ayudarle a renegociar su deuda en unas condiciones razonables. Es decir, que si uno de los miembros de dicha familia tiene un trabajo que le rente 300 ó 600 euros va a tener que dejarlo o pasarse a la economía sumergida para poder acogerse a estas medidas aunque la hipoteca suponga más de un 60% de todos los ingresos de dicha familia.

Por otro lado deja abierta la puerta al cambio de las condiciones pactadas en el momento de la concesión del préstamo entre prestamista y prestatario a mitad de la vida de dicho crédito. Y ello sin compensación bien calculada para el prestamista, algo que:

  1. hará subir el riesgo asociado a la concesión de estos préstamos y, por tanto, hará subir el precio de aquellos créditos que sean susceptibles en algún momento de entrar en este esquema de protección de los prestatarios.
  2. hará huir la inversión de nuestro país por la sencilla razón de que los inversores no creerán suficientemente garantizados sus derechos al observar que la legislación puede cambiar las reglas de juego para perjudicarles una vez pactado un acuerdo.

El problema planteado por las moratorias de dos años en los desahucios ordenado por el segundo Real Decreto, aún siendo una medida absolutamente necesaria para evitar escenas extraordinariamente dramáticas en directo por la TV, dada la falta de capacidad de nuestro Gobierno para atajar las causas de la crisis económica, no viene sino a enfatizar el problema que el primer Real Decreto ha creado a los nuevos demandantes de crédito. La cobertura de esta medida es mayor, pues la definición de colectivos vulnerables es más amplia, y la moratoria aumentará mucho el riesgo asociado a la posible recuperación del importe prestado más los intereses por parte de las entidades financieras ya que en un escenario de crisis como el actual, en dos años puede haber sufrido mucho la valoración de los bienes inmuebles a ejecutar y subastar. Y eso sin contar con los intereses que la entidad financiera hubiera podido extraer del dinero obtenido por la venta de los inmuebles ejecutados. Así, los posibles inversores extranjeros en nuestro país exigirán más rentabilidad para compensar tanto el mayor riesgo como la menor ganancia y los tipos de interés de los créditos con garantía hipotecaria tenderán a subir.

Respecto a las últimas propuestas realizadas por el Gobierno para seguir con el refuerzo de la protección de los deudores hipotecarios con problemas, la limitación a 30 años afecta sólo a aquellos créditos con garantía hipotecaria que pueden ser luego agrupados con otros similares, convertidos en títulos hipotecarios y vendidos a terceros -inversores a largo plazo (gestoras de planes de pensiones, aseguradoras, fondos soberanos, etc.)-. Es decir, a los créditos hipotecarios que gracias a esta posible titulización son más baratos. Esta idea surge con la intención de reducir los créditos fallidos aunque, con esta medida, lo que de verdad se consigue es que la gente con menores recursos vea limitada su capacidad de acceder a una vivienda. Con la elevación de los precios de los inmuebles, la única forma en que una familia de bajos ingresos podía acceder a una vivienda pagando pequeñas cuotas era alargar el número de años para devolver el crédito. Se pagaba más interés pero se conseguía la vivienda. Entre 1990 y 2010, el plazo medio de vida de los créditos con garantía hipotecaria pasó así de 12 a 25 años, habiéndose dado el caso, en los años de la burbuja, de créditos a 50 años. Como las rentas más bajas son las que más han sufrido la crisis, las hipotecas a mas largo plazo son las que mas han resultado fallidas. De aquí la idea que se les ha ocurrido a estos iluminados dirigentes nuestros. Arreglan fallidos a costa de dificultar la vida de la gente en vez de pensar cómo resolver el problema de la capacidad de compra de los salarios.

La segunda propuesta viene a limitar la facilidad del juez para proceder con la dación en pago estableciendo el requisito de que se haya pagado el 65% del total del crédito a los cinco años de haber sido ejecutado o el 80% a los diez años. A pesar de que esta nueva limitación hace más dificil acceder a esta figura, la retroactividad de la medida no desaparece pues esta opción del juez se refiere a los créditos actualmente en vigor. Algo que se está criticando en esta entrada del blog. Cambiar las reglas del juego a mitad de partido significa que los inversores en títulos hipotecarios van a ver perjudicada claramente la rentabilidad esperada y se retraerán a la hora de adquirir nuevos títulos emitidos por las entidades financieras españolas. Y la dificultar para titulizar y colocar los nuevos créditos significará, a su vez, una elevación de los tipos de interés generalizada en los créditos con garantía hipotecaria. Por si ello fuera poco, las instituciones financieras trasladarán también el coste asociado al mayor riesgo de impago a los tipos de interés, sufriendo las clases medias esta presión alcista en los tipos por ambas vías. Veremos quien se puede comprar una casa a partir de ahora. Sin ayudas y con tipos más altos. Todo un despropósito. Que se fastidien los ciudadanos y el sector de la construcción -un 25% del PIB español-.

El que las entidades financieras utilicen una parte de la plusvalía obtenida por la venta de los inmuebles ejecutados en la reducción de la deuda parece una medida a priori razonable. El problema viene de la indefinición del importe a partir del cual se considere lo obtenido por la venta de una vivienda como plusvalía.

Si a lo que se refiere el legislador es al importe del crédito cuya garantía es la vivienda en cuestión, cuando existe plusvalía es porque el precio de las viviendas está subiendo -o el crédito concedido no sumaba la totalidad del valor de la vivienda y el precio de esta no está bajando- y es lógico y razonable que la ley obligue al banco a utilizar parte de dicha plusvalía -yo si fuera el legislador exigiría utilizar el total- para reducir el importe aún adeudado por el prestatario ejecutado.

Podría pensarse que los bancos están en su derecho, una vez que se han adjudicado la vivienda, de venderla y hacer con la plusvalía lo que se les antoje pues ellos prestaron un dinero y, ni han recibido la totalidad de lo prestado, ni han ingresado los intereses pactados. Pero la vivienda se vinculó al crédito, en el contrato firmado entre la entidad y el prestatario, exclusivamente como garantía de cobro del préstamo para la entidad financiera, y eso limita el uso que de dicha vivienda puede hacer la entidad de crédito. En el caso de existir plusvalías, todo lo obtenido tendría entonces que utilizarse para saldar la parte impagada del crédito y el resto debería entregarse al ciudadano que solicitó el crédito fallido.

Si a lo que se refiere el legislador es a la diferencia de precio entre la tasación realizada durante el proceso de ejecución y el precio final obtenido de la venta del inmueble, todo dependerá de lo que dicha plusvalía importe en relación al saldo deudor pendiente aún de pago por el prestatario. Si con la venta de la vivienda se cubre la totalidad del saldo pendiente y aún queda un remanente, dicho remanente tendría que ir a manos del prestatario. En ningún caso el banco debería poder quedarse con el 50% de dicha plusvalía como un beneficio extraordinario.

Limitar la capacidad de las entidades de crédito para reclamar la totalidad de la deuda pendiente hasta que no hayan resultado impagados 3 recibos es una medida a priori razonable aunque un razonamiento mas detallado la descubre ineficaz. Si un prestatario ha perdido su empleo es muy difícil que en sólo 3 meses encuentre otro. Y más en una coyuntura excepcional como la actual.

Mucho más interesante resulta la legislación analizada previamente que facilita la posibilidad de que las entidades financieras, en el caso de un impago de tres recibos, tengan la capacidad de negociar con los prestatarios en grave riesgo de exclusión un período de carencia para el principal con un alargamiento de los plazos para la devolución del crédito hipotecario. Durante el período de carencia sólo se cobrarían intereses.

Y mucho mejor aún sería extender esta opción a todas aquellas unidades familiares que adquirieron su primera vivienda para uso propio a precios de burbuja y permitir la carencia mientras dure el desempleo que dio lugar a las dificultades del pago. En una situación excepcional en la que los bancos han sido rescatados con dinero público, las dificultades financieras que esta medida pudiera ocasionar a estos, ya han sido bien cubiertas con esos fondos aportados por todos. Además, esto mantendría a las unidades familiares en el mercado y crearía un sistema susceptible de ayudas públicas para situaciones excepcionales como la que estamos viviendo.

Si a estas medidas de apoyo a las familias con problemas se le añadiera otra para realizar una quita en el importe adeudado para adecuar el precio a pagar por la vivienda a su valor real no de burbuja, por supuesto no a abonar por los bancos sino con cargo a los presupuestos generales del estado, se devolvería a cientos de miles de familias una capacidad de compra fundamental en estos momentos. El problema hasta ahora es que los cientos de miles de millones en los que el Estado español se ha endeudado con dinero de todos desde que comenzó la crisis han ido a parar a los bolsillos de los accionistas de los bancos para evitar que estos se hundieran y colapsaran todo el sistema, sin recuperar de ningún modo la capacidad de compra de los grandes perjudicados por la desidia intelectual de nuestros gobernantes. Podría haberse pensado en el problema de fondo que ha creado esta crisis y haber canalizado ese dinero, a través del saneamiento de los bancos, a los bolsillos de los ciudadanos para recuperar su capacidad de compra, tan dañada desde hace ya más de una década.

La siguiente propuesta busca facilitar el que más familias puedan acogerse al Código de Buenas Prácticas bajo el que acceder a la reestructuración de su deuda. La reestructuración de la deuda es un término que incluye todo un abanico de posibilidades. Desde el aumento del plazo para devolver el principal, hasta un cambio en el tipo de interés o el período de carencia. Si todo esto se hubiera hecho bien, combinando estas medidas con otras más generalizadas para recuperar la capacidad de compra de los salarios de las clases medias españolas -entre ellas, las que se acaban de describir-, ahora no estaríamos hablando de esta crisis que se profundiza cada día y amenaza con llevarnos a todos por delante.

La Iniciativa Legislativa Popular busca la generalización de la dación en pago e impedir la ejecución, por parte de las entidades financieras, de las viviendas habituales. Es decir, una intromisión total en el sistema financiero para alterar los mecanismos libres de mercado. Una intromisión con capacidades retroactivas que puede resultar letal para la credibilidad de nuestro sistema legal en el exterior, mermando la confianza de los inversores extranjeros, y para la facilidad de acceso a un crédito hipotecario de las clases medias más humildes.

Veamos ahora los argumentos a favor y en contra de la dación en pago que se han podido extraer de diferentes medios de comunicación. Analicemos su sentido y su oportunidad.

Argumentos a favor:

“El respaldo legislativo a estas iniciativas permitiría encauzar un número mayor de acuerdos entre ciudadanos y entidades bancarias, en los que tendrían mayor cabida las renegociaciones de las deudas y de las condiciones contractuales pactadas en su día.”


Cualquier respaldo legislativo puede ayudar o forzar a que se lleven a cabo más acuerdos. Lo que no está claro es si las consecuencias de dichos acuerdos y del nuevo cuerpo legal van a ser realmente positivas o no para los afectados y para el conjunto de la sociedad, que es a quien se supone que se deben los gobernantes de nuestro país. A lo largo de esta entrada del blog vamos a arrojar luz sobre este punto.

“Se reducirá notablemente el número de desahucios y mejorará el problema de la vivienda en general, a la vez que se conseguirá una gran reducción de costes sociales y judiciales”


El número de desahucios se reducirá si se recupera la actividad económica. En caso contrario, una nueva legislación podría, en un caso extremo, reducir algo su ritmo, pero el número de estos tendería a crecer como consecuencia del aumento de impagos.

Lo de que se reducirían los costes sociales y judiciales está por ver también. Como ya he dicho en el comentario sobre el argumento anterior, es necesario realizar un estudio minucioso de los pros y los contras que, desde el punto de vista social y el punto de vista judicial, tendría una legislación que forzara de algún modo a la banca a aceptar la vivienda como punto final de una deuda con garantía hipotecaria. Desde luego no creo que el sistema financiero se quedara con los brazos cruzados viendo como una nueva ley le hace perder una de las garantías mas importantes que le llevaron a otorgar créditos con un interés tan bajo y a tan largo plazo. Además aparecería un nuevo frente judicial que intentaría demostrar la inconstitucionalidad de esta nueva legislación, sobre todo si se pretende su retroactividad.

“La dación en pago, restringida a las economías domésticas más golpeadas por la crisis, puede ayudar a prevenir la especulación y mejorar la transparencia del sector”


No veo ninguna forma en que la dación en pago, y más si se restringe a las economías familiares más afectadas por la crisis, podría ayudar a prevenir la especulación y a mejorar la transparencia del sector. Si por especulación se refiere a la que se dio con el precio de las viviendas, dudo mucho que el hecho de que un banco pueda llegar a quedarse con la vivienda hipotecada saldándose así la deuda total -algo que hoy en día es lo último que pretenden- pueda servir para frenar el proceso natural de buscar un beneficio privado en un sector cuya regulación lo propicia y la barra libre de dinero del Banco Central Europeo lo alimenta.

Mientras el precio de la vivienda para uso propio no esté contemplado dentro de la cesta de productos sobre la que se calcula la evolución de los precios -IPC- por el Instituto Nacional de Estadística y el Banco Central Europeo siga basándose en la contención de este indicador para inyectar más dinero nuevo en la economía europea, cuando termine la crisis ese dinero volverá a fluir en gran cantidad hacia los compradores de viviendas y la especulación seguirá teniendo vía libre en este mercado. Lo único que de verdad sucederá si se obliga a los bancos a aceptar la dación con cancelación del total de la deuda pendiente es que el tipo de interés al que los bancos prestarán el dinero será más alto, sacando así a algunas economías domésticas, precisamente las más desfavorecidas con ingresos más bajos, de la posibilidad de acceder a una vivienda en propiedad (tal y como sucede en algunos países europeos).

Si por especulación se refiere a la que los ayuntamientos han practicado con el precio del suelo, no entiendo que puede tener que ver la legislación de la dación con la desaparición de este fenómeno por el que los ayuntamientos han obtenido una recaudación extra que durante años ha venido a engrosar de forma sustancial las arcas municipales. El problema de la especulación con el suelo se tiene que resolver con otro tipo de legislación punitiva, tanto penal como administrativa. Y con otro cambio legislativo en el que la financiación de estas administraciones quede claramente establecida de acuerdo con la actividad económica de la población de cada ayuntamiento y con las políticas de redistribución de riqueza que se decidan a nivel regional y nacional.

“Este mecanismo impediría que se sacara a muchas unidades familiares del mercado durante toda la vida laboral del cabeza de familia. Es decir, impediría que algunas familias se vieran abocadas a vivir en la miseria como consecuencia de seguir adeudando todo el importe del crédito hipotecario no pagado mediante cuotas o mediante la venta de su vivienda, más los intereses que van acumulándose mes a mes, además de tener que pagar un alquiler para poder vivir bajo un techo, durante el resto de su vida”


Como ya dije al principio de esta entrada del blog, el problema de estas decenas de miles de familias es el problema social más importante creado por esta crisis, problema que hay que resolver con inteligencia pues no se puede dejar a estas miles de familias en la calle y condenadas a la miseria de por vida. Sobre todo porque el problema no se ha debido a que estas familias se hayan endeudado irresponsablemente -en la mayoría de los casos-, sino a que nuestros gobernantes no entienden de economía de país.

Otra cosa es que la mejor manera de solucionar el problema de los desahucios masivos sea la dación en pago. Creo que el problema ocasionado por nuestros mediocres gobernantes, tanto por su su acción como por su omisión, ha de tener una solución que ha de implicar al Estado y al erario público más que a las entidades financieras que, respecto a los créditos con garantía hipotecaria, actuaron, si bien en algunos casos con cierta ligereza debido a los excesos de liquidez creados por el Banco Central Europeo, siguiendo los mismos patrones de comportamiento que han seguido todos los demás años en los que no hubo exceso de liquidez ni burbuja inmobiliaria. Patrones que siguen los principios emanados de las autoridades de supervisión de los mercados financieros.

Cuando se argumenta que debe ser el Estado el responsable de subsanar mediante fondos públicos y cambios legislativos el desastre creado es porque vivimos en una Democracia representativa que debe hacerse mayor de una vez y comprender todos sus ciudadanos que sus decisiones a la hora de votar a unos políticos mediocres traen consecuencias. A veces fatales. Ya está bien de que mucha población de este país se exonere siempre de la culpa por todas las tonterías que hacen los políticos que ellos encumbran en el poder, buscando remedios sea en las instituciones internacionales o en expoliar a los bancos o a los ricos. Muchas de estas instituciones han pagado su cuota de responsabilidad, en la dejación de un control eficiente de riesgos, con la quita del 46% sobre el precio de las viviendas transferidas a la SAREB.

Y no me olvido de que la “okupación” política de nuestro Banco de España ha permitido que la corrupción haya llegado hasta límites insospechados utilizando el dinero depositado en las cajas de ahorros por millones de ciudadanos confiados. Los fallidos en los créditos a constructores vinculados al poder político constituyen el verdadero agujero financiero de nuestro sistema bancario, pero nada tiene que ver con el problema de los desahucios y la dación en pago que estamos analizando ahora.

“La dación en pago sí que está amplísimamente extendida en el ámbito empresarial. No conozco una sola inmobiliaria que siga pagando ningún préstamo por un suelo o edificación, una vez que estos han sido adquiridos por la entidad financiera. Cierto es que algunas son absolutamente insolventes, pero en ese caso se podría argüir que por qué motivo la entidad financiera no pidió garantías personales de los accionistas, práctica también remota en el ámbito de los préstamos hipotecarios a empresas”


La capacidad de las empresas para pagar las cuotas en que se fragmenta la devolución de los créditos que se les ha concedido es analizada de forma similar a lo que se hace con los ciudadanos que solicitan un crédito para adquirir su vivienda. Es decir, el banco comprueba que la capacidad de generación de liquidez de la empresa bajo análisis es suficiente para mantener su actividad en las condiciones de mercado establecidas por el escenario económico elegido así como para hacer frente al abono de dichas cuotas mensuales que el banco les pasa puntualmente en el banco acordado.

El banco analiza a las empresas como lo haría con una unidad familiar. Sólo que en el último caso hablamos de personas físicas mientras que en el primero se trata de personas jurídicas. Dado que el banco con lo último que quiere quedarse es con el bien hipotecado, debido a las dificultades para recuperar su inversión sobre todo en momentos de recesión como los que estamos viviendo, trata a la empresa de la misma forma que trata a los ciudadanos privados. Les pide las mismas garantías para conceder el crédito a un tipo de interés razonable. Garantías que incluyen los bienes que las empresas puedan poseer por si, en última instancia, estas son incapaces de hacer frente a las obligaciones contraídas. Bienes que al ser hipotecados quedan inmovilizados -no pueden ser vendidos- durante el tiempo que dure la hipoteca.

Si los bancos dan créditos a las empresas sin recurrir a hipotecar los bienes de los accionistas es porque consideran que los bienes de la empresa son suficientes en función del escenario económico utilizado para realizar el análisis económico de la operación de crédito. Está claro que si lo consideraran necesario pedirían garantías extraordinarias a los accionistas. Y también está claro que los mayores agujeros económicos de nuestro sistema financiero han sido creados por las constructoras afines políticamente a aquellos gestores de las cajas de ahorros que concedieron los créditos.

En el caso de fallidos empresariales, las entidades financieras se quedan con los bienes hipotecados, sean estos las viviendas en construcción o los activos fijos de las empresas. La dación en pago no existe tampoco en estos casos. Existen acuerdos de refinanciación o de quita si es que a ambas partes implicadas les parece conveniente, pero no de dación en pago.


“La cancelación de la deuda que se produce por la adquisición de un bien hipotecado por la entidad financiera es excesivamente baja. La ley ha corregido esto en una pequeña medida y ha subido esta cantidad del 50% al 60% (solo en el caso de viviendas). Sin embargo, sigue siendo una cantidad muy pequeña. Teniendo en cuenta que la tasación ha sido realizada por un profesional que además suele estar íntimamente relacionado con la entidad financiera, elevar esta cantidad a un 75-80% por ejemplo, sería mucho más equitativo y ayudaría a que las tasaciones fueran tomadas mucho más en serio y con mucha más cautela por las entidades financieras, evitando así los excesos cometidos en la pasada burbuja”


Las entidades financieras trasladan todo el riesgo que pueden al que pide el préstamo por tres razones:

– La primera y más obvia es que la legislación y la regulación existente así se lo permite.

– La segunda es que asumiendo menos riesgos sus gastos financieros disminuyen por dos vías. Por la de provisionar riesgos y por la del coeficiente de capital inmovilizado impuesto por la autoridad financiera en función de la gestión del riesgo según los acuerdos de Basilea. Sus ingresos y beneficios suben y sus accionistas se sienten más contentos con los gestores de estas entidades.

– La tercera y definitiva es porque el prestatario lo acepta para recibir a cambio un interés supuestamente más bajo de lo que obtendría de no hacerlo. Digo supuestamente porque en este entorno de control oligopólico de los mercados favorecido por este poder político “okupa”, el mercado financiero no es una excepción y el acuerdo de tipos y restricción de la competencia es algo con lo que lamentablemente nos levantamos cada mañana desde hace décadas. Ahora va a ser incluso peor con la cantidad de entidades que han desaparecido durante la crisis.

Está claro que elevar el porcentaje de cancelación de forma significativa pondrá en el centro de atención las tasaciones encargadas por las entidades financieras sobre el colateral aportado como garantía en los créditos hipotecarios. Algo absolutamente necesario que viene exigiéndose a las entidades financieras desde los Acuerdos de Basilea I, donde los requisitos de capital e independencia transcritos a nuestra legislación se llevaron por delante más de la mitad de las entidades de tasación existentes antes del Acuerdo, y de Basilea II, a partir del cual se exigía a las entidades financieras solicitar un contraste de las tasaciones a las ECAI -External Credit Assessment Institutions- independientes que pudieran existir en el mercado. Basilea II recomendaba que este contraste se hiciera obligatorio en las distintas regulaciones nacionales para buscar posibles desviaciones, o malas prácticas, inducidas -o no- por las sucursales de las entidades que solicitan las tasaciones. Claro que nunca se hizo obligatorio en nuestra legislación/regulación financiera y así nos ha ido.

Otra cosa es que elevar este porcentaje de cancelación lleve a las entidades financieras, para compensar el aumento de sus gastos financieros, a elevar el tipo de interés que pretenden cobrar por los créditos con garantía hipotecaria. Y ahí es donde el gobierno o los legisladores van a meter la pata. Pues esta elevación puede sacar a muchas familias de la posibilidad de acceder a una vivienda, ese bien básico como pocos.


“Permitiendo la burbuja inmobiliaria, tanto el gobierno como las Cortes incumplieron varios artículos de la Constitución, especialmente el 9.2 que dice que corresponde a los poderes públicos promover las condiciones que dificulten la desigualdad social”


La desigualdad social no veo qué tiene que ver con la dación en pago aunque sí que tiene algo, o mucho, que ver con unos tipos de interés bajos para todos y no sólo para los más ricos. Y cuanta más regulación incida en que los bancos suban los intereses, sobre todo a las personas con menos recursos que son los que las instituciones financieras conceptúan como más afines a acogerse a la dación en pago, más desigualdad se creará.

Si nuestros gobernantes se quieren preocupar de verdad para que la población de nuestro país se vea en condiciones de igualdad ante las instituciones financieras, basta con que faciliten una liberalización mucho más amplia de nuestro sistema -quitando regulaciones que sólo favorecen a los que más tienen- para permitir el surgimiento de un verdadero sistema de capital riesgo como el que existe en los Estados Unidos o el que curiosamente disfruta la comunidad china de nuestro país. Así, proyectos viables de personas que no cuentan con un apoyo financiero fuerte previo podrían ver la luz y triunfar para dar trabajo a todos aquellos que lo pierden en estas circunstancias tan aciagas.

Este es el paso que deberían dar nuestras autoridades y no otros pues donde de verdad puede verse la desigualdad entre unos españoles y otros es en el acceso a las fuentes de financiación.


“No controlando a los bancos, el Banco de España incumplió sus obligaciones”


Totalmente cierto, pero esto es un problema más de nuestro sistema Democrático, que ha permitido que el supervisor del mercado financiero esté “okupado” políticamente, y nada tiene que ver con dación sí o no. La corrupción de nuestro sistema democrático empezó por esta ocupación y hasta que este problema no se corrija no podremos pensar en evitar este tipo de comportamientos. ¿Con que fuerza va a ir un inspector del Banco de España a controlar la operativa de una caja de ahorros cuando los gestores de esta son del mismo partido político -de estructura piramidal, no lo olvidemos- que los miembros del Gobierno que han nombrado a casi todo el consejo de la entidad supervisora?


“Algunas hipotecas se dieron a clientes no solventes según los estándares de buen gobierno para ser vendidas luego titulizadas como productos financieros”


Repito mi comentario al argumento anterior. Es verdad que en los Estados Unidos pasó algo similar y aún no ha dimitido tampoco ningún miembro de la estructura de la Reserva Federal -el organismo supervisor equivalente allí a nuestro Banco de España-, pero ello no le quita ni un ápice de importancia a la necesidad de sacar de todas las instituciones de nuestro país que deberían ser independientes a unos políticos que, a fuerza de ocuparlas y disfrutar de partidos con una estructura nada democrática, han acabado por ser tan mediocres como nuestros monarcas de la casa de Austria. Tan faltos de luces como de dinero.


“No es verdad que el sector más depauperado, el que se desahucia ahora, “se metiera donde no podía”, se metió donde había una casa, le impusieron el precio con la tasación por empresa controlada por el banco y la ausencia de un mercado de alquiler a precios relacionados con los salarios facilitó el proceso”


Es cierto que la población, como consecuencia de una natural precaución ante un futuro de jubilación más que incierto, se metió allí donde el mercado se lo permitía, que, según iba avanzando el proceso de la burbuja inmobiliaria, cada vez era en viviendas más marginales, dejando las viviendas buenas a la especulación. Pero esto no es razón alguna para apoyar la dación en pago. Más bien es un argumento a favor de buscar una solución al problema de estas familias que ahora son desahuciadas y, sobre todo, de un sector económico que ha de proporcionar bienes básicos a la población pero que, sin embargo, es víctima de la más salvaje de las especulaciones como consecuencia de una regulación equivocada y un error en el cálculo del IPC.

No es cierto que las empresas de Tasación estén controladas por ninguna entidad financiera. Esto es un bulo para gente desinformada. Desde la incorporación de las ideas de Basilea II a nuestra regulación financiera, las empresas de tasación tienen que demostrar su independencia, tanto en lo que a capital como a miembros del consejo se refiere, ante la autoridad supervisora se refiere.

El mercado de alquiler sigue una práctica de precios en función de la oferta y la demanda existente. Es un mercado bastante más libre que el de la oferta de vivienda nueva. Otra cosa es que la oferta sea reducida como consecuencia de un sistema económico en crisis -mucha gente deja de ofertar pisos en alquiler cuando cree que no va a compensarles lo obtenido por el alquiler o teme que sus inquilinos puedan dejar de pagar si pierden el empleo- y una legislación que no protege los derechos de los propietarios ante los posibles impagos.


“Porque ha habido una situación sobrevenida de desempleo masivo, inesperada e incontrolable para los desahuciados. Algo comparable a un desastre natural que ha afectado a seis millones de personas”


El desastre que estamos viviendo, siendo comparable a un desastre natural por la magnitud del número de afectados y por la dimensión del efecto sobre estos, no ha sido provocado por fuerzas naturales fuera del alcance humano, sino por la falta de conocimientos de economía de los gestores de la Política Económica de nuestro país y de las instituciones europeas. Y son estos los que deben pagar dimitiendo -algunos deberían entrar en la cárcel- y dejando paso a quien pueda poner un marcha todas las reformas necesarias -y son bastantes- para arreglar este desastre de democracia que tenemos y compensar a las víctimas en proporción a su capacidad económica para recuperarse del resultado del desahucio.


“Porque no se puede decir al ciudadano “es el mercado” y luego venir a que te salve papá estado cuando el mercado no te es favorable, si eres banco y te entiendes con el poder”


En una democracia los ciudadanos son los que votan y eligen a los políticos que se supone van a poner en marcha las medidas económicas que aparecen en sus programas electorales. El problema de nuestra democracia es que la población es muy inculta en términos de economía de país y vota por parámetros que nada tienen que ver con esta ciencia. Y unos políticos así elegidos han tomado las medidas que han causado este gran desastre, por lo que los ciudadanos que los eligieron son los responsables civiles subsidiarios.

Dicho esto, a los ciudadanos les convendría saber que hay bancos pequeños cuya caída no arrastra una proporción significativa del mercado detrás y bancos grandes cuya caída puede significar la aparición de un fenómeno que los economistas conocemos como pánico bancario. La desconfianza que la caída de un banco lo suficientemente grande crea en el ciudadano acerca de la capacidad del sistema bancario en su conjunto para conservar sus ahorros a buen recaudo les mueve a una retirada masiva de sus depósitos de las entidades financieras.

En ese momento, el multiplicador monetario es el principal culpable de un fenómeno que, una vez que se desata, lleva a todo un país al corralito y a la ruina. Resulta que el sistema bancario crea dinero por el sencillo mecanismo de prestar una y otra vez los mismos recursos. ¿Como? pues utilizando aquella parte de los prestamos recibidos que los prestatarios dejan siempre en el banco. Así los bancos crean dinero multiplicando el dinero en moneda y billetes existente por un múltiplo que viene a estar, por ejemplo en nuestro país, entre 5 y 6. Cuando, por un pánico bancario, toda la gente quiere retirar su dinero a la vez, resulta que sólo una quinta o una sexta parte puede conseguirlo y el sistema bancario en su conjunto quiebra. El pánico bancario puede tirar entonces todo un sistema económico abajo y hundir al conjunto de la población en la miseria. Los que defienden argumentos como este demuestran que no saben nada de economía de país. Nada de nada acerca de como de cómo funcionan los mercados.


“Porque la burbuja está en el medio de la corrupción generalizada que ha convertido este país en un barco a la deriva dirigido por varias bandas de delincuentes disfrazadas de partidos políticos”

El que la burbuja haya existido en medio de esta corrupción política generalizada alentada por la “okupación” política de todas las instituciones que debieran ser independientes de nuestra democracia, no es una razón para que se legisle la dación en pago. Es una razón para que se pongan en marcha mecanismos para reconducir el sistema hacia lo que debería ser -políticos corruptos en la cárcel con mayores exigencias en lo que a su curriculum y limpieza de historial se refiere, reducción del tamaño del Estado, liberalización cierta del sector financiero, etc- y para articular una forma de recuperar a las familias dañadas por esta burbuja que tiene claros responsables. En el punto 5 de la entrada de este blog “Medidas para salir de la crisis” doy una idea acerca de como considero que este país debiera afrontar la reparación del daño que la mediocridad de sus gobernantes ha causado a una parte importante de su población. Hay otras vías pero si se presta un poco de atención, mi opinión es que, cualquiera que esta fura, debería ayudar a toda la población que se vio involucrada en la compra de una vivienda para uso propio a unos precios descontrolados que, en algunas zonas de nuestro país, llegaron a crecer hasta un 44% anual.


“Porque la ayuda a los bancos sí ha sido retroactiva. Ellos sabían donde se metieron, pero les hemos ayudado porque la alternativa era meterlos en la cárcel a políticos y banqueros”

La ayuda a los bancos no es que haya sido retroactiva, sino que se ha tomado el balance de los bancos a diciembre de 2011 para la realización del Informe de Oliver Wyman y se ha sacado de dicho estado de cuentas todos los créditos impagados o en mora para luego ser transferidos con una quita a la Sareb. Los bancos y, sobre todo, las cajas han tenido que aceptar esta quita para poder ser rescatados con dinero público.

De lo que hay que quejarse es de que la compra por parte de la Sareb de estos créditos a particulares, impagados o en mora, con fondos públicos no ha beneficiado en nada a aquellos que compraron sus viviendas a unos precios desorbitados forzados por el descontrol de un mercado afectado por la corrupción y la mala gestión económica de unos políticos tremendamente mediocres. Este el



En contra:

“las garantías jurídicas que ofrece el actual sistema español han permitido ofrecer hasta ahora unas condiciones crediticias más ventajosas. La consecuencia más inmediata de una mayor asunción de riesgo sería un encarecimiento de las hipotecas (intereses más altos) y un endurecimiento de sus condiciones. Es decir, podría conducir a una restricción aún mayor del crédito.// La implantación de ese sistema supondrá de inmediato una elevación en los tipos de interés en los préstamos con garantía hipotecaria, puesto que los bancos perderán una de las dos garantías con que cuentan ahora, el patrimonio universal del deudor. // La pérdida de la garantía personal “podría dificultar el acceso a la compra de la vivienda en el futuro … Tendría efectos sobre la cantidad de dinero que los bancos estarían dispuestos a prestar (se reduciría el LTV, la relación entre el valor del préstamo y el del inmueble) y sobre el coste del mismo al asumir el banco un mayor riesgo (mayores tipos de interés). Es decir, perjudicaría a la mayoría de españoles. Y un menor crédito hipotecario dificultaría a su vez la absorción del abultado stock inmobiliario que acumula España (la crisis inmobiliaria se prolongaría)”

Es cierto que la aprobación por ley de la dación en pago y su aplicación generalizada a todos los créditos con garantía hipotecaria haría subir los costes asociados a una supuesta recuperación del valor del bien hipotecado en caso de impago del crédito asociado. Si los bancos tienen que asumir que la recuperación del importe prestado, más los intereses, en caso de impago ha de hacerse únicamente intentando vender un bien cuyo valor puede haber caído -o subido-, pero sobre el que existe una razonada incertidumbre en cuanto a la evolución de su precio, estos intentarán trasladar de alguna manera el coste asociado a dicha incertidumbre -algo que los que han estudiado economía cuantitativa saben hacer muy bien- al precio de los bienes que venden -sus créditos- como haría cualquier empresa con sus productos. Es decir, subirán los intereses de los créditos hipotecarios. ¿Cuanto? cuanto mayor sea la incertidumbre, mayor será la subida del tipo de interés. En un país como España esto puede suponer varios puntos porcentuales con lo que los créditos y, por tanto, las viviendas, se harían inasequibles para una gran parte de las familias a los precios que tenemos, precios que parece que nuestro Gobierno se empeña en que no bajen.

Si los precios bajaran como deberían, es decir a nivel pre-burbuja, y los salarios recuperaran su capacidad de compra con una reducción considerables de las tasas y los impuestos, quizá una subida de tipos sería más asumible por unos salarios un 30 por ciento más bajos que los de nuestros socios comerciales de la unión europea. Pero no dudemos de que esa subida de tipos, unida a una disminución más que probable en el porcentaje total del precio de la vivienda que los bancos estarían dispuestos a financiar, impediría a muchas familias acceder a la compra de un bien que, como ya he comentado, es absolutamente básico y necesario adquirir durante la vida laboral.

Otra cuestión es que este profesor esté de acuerdo en que las condiciones de los créditos hipotecarios hayan sido tan ventajosas. Sobre todo debido al control oligopólico que unos pocos bancos han ejercido sobre el mercado financiero a lo largo de nuestra historia reciente. Desde las famosas reuniones de los presidentes de los 7 grandes bancos en los primeros años de nuestra democracia, reuniones en las que se fijaban cada cierto tiempo las condiciones y los tipos de interés de todo el sector financiero, a la concentración cada vez mayor de un sector cuya legislación liberalizadora ha facilitado las fusiones y absorciones -muchas veces contra natura con la excusa del tamaño-, nuestro mercado financiero ha sido cualquier cosa menos competitivo. Los españoles hemos tenido que sufrir este expolio de nuestros bolsillos hasta la aparición en escena de toda la cantidad de liquidez que dio origen a la burbuja especulativa. Sólo entonces se rompieron hostilidades entre los diferentes actores de nuestro mercado financiero por primera vez en la historia de nuestro país. Lo terrible fue que la aparición de la competencia entre instituciones financieras vino acompañada de un proceso inflacionario descontrolado en los precios de las viviendas que sobre-compensó negativamente cualquier ventaja que dicha competencia pudo traer a los bolsillos de los españoles.

Por todo ello, habría que analizar cuidadosamente la dación en pago que existe en el mercado financiero más libre que existe, el norteamericano, y estudiar si es posible trasladar a nuestro país algo del escenario económico que hace posible que ese sistema tenga algo de utilidad para los ciudadanos españoles.


“la dación en pago puede tener “efectos dañinos” sobre la cultura de pago y provocar la aparición de agentes que, “aun siendo solventes”, se deshagan de la deuda endosando a la entidad financiera la bajada del precio de la vivienda”/”Las personas cuya deuda supere el valor de su piso, aun siendo solventes y pudiendo pagar, tendrían fuertes incentivos para entregar la casa al banco, lo cual podría disparar la morosidad hipotecaria a niveles de dos dígitos frente al 3,4% actual”

Si la dación en pago se implantara en este país y las entidades financieras ajustaran sus costes y los tipos de interés de los créditos según los parámetros de un mercado verdaderamente libre, el que determinadas personas o agentes se deshagan de la deuda endosando a la entidad financiera la bajada del precio de la vivienda no debería de ser un problema. Se supone que las entidades financieras tienen, o deberían tener, buenos economistas en sus departamentos de estudios que les indicaran, es verdad que con mucho más éxito de lo que lo han hecho los que ahora pueblan dichos departamentos, la senda que va a seguir la evolución de los precios de la vivienda. Si los bancos y las cajas han trasladado a los tipos de interés los costes asociados al riesgo de dicha bajada, ¿por qué no van a poder asumir que los clientes cancelen su deuda entregándoles las casas si su precio baja y les interesa una casa distinta más barata? Esto tendría además dos efectos muy buenos para el mercado:

– Lo bancos se implicarían mucho más en intentar evitar la aparición de burbujas especulativas que podrían estallarles en las manos.

– Las personas no tendrían que casarse con un banco durante tantos años como ahora sucede por lo que estos tenderían a tratar mucho mejor a sus clientes para retenerlos.

En todo caso tengo serias dudas de que las instituciones financieras no reescriban las clausulas de los créditos con garantía hipotecaria para introducir limitaciones a esta posibilidad o que suban mucho los tipos de interés de los créditos con opción a la dación en pago por dos razones:

– sus economistas no son nada buenos, tal y como se ha venido demostrando desde hace ya más de diez años, y probablemente preferirán subir mucho los tipos de interés para desincentivar este tipo de crédito antes que realizar buenos estudios sobre la evolución de los mercados en el medio y largo plazo. Es verdad que el largo plazo es difícil de modelizar, sobre todo con unos gobernantes tan mediocres como los que tenemos y sus injerencias en el buen funcionamiento de los mercados, pero si las entidades no se sienten capaces de prever el futuro con una aproximación suficiente, deberían dejar de dar créditos a tan largo plazo. Lo demás no es sino hacer dejación de responsabilidades y trasladar toda la carga de las crisis a los bolsillos de unos ciudadanos que en caso de impago y embargo quedarían totalmente arruinados de por vida.

– nuestro mercado nunca será verdaderamente libre por la sencilla razón de que nuestros mediocres gobernantes jamás dejarán de creer que tienen que pastorear a los pobrecitos ciudadanos españoles como si fueran ganado incapaz de razonar.


“las eventuales reformas legislativas no deberían aplicarse nunca con carácter retroactivo, ya que supondría cambiar las reglas de juego en mitad del partido, con la inseguridad que ello representaría”

Es cierto que las reformas con carácter retroactivo crean inseguridad jurídica generando seguidamente retracción de la inversión y de la actividad económica. Pero no menos cierto es que la situación de cientos de miles de familias está en juego para todo lo que les resta de vida y que en casos excepcionales como estos se han de tomar medidas excepcionales. Quizá, tal y como vengo argumentando, no sea la dación en pago la mejor manera de ayudar a estos cientos de miles de familias y a nuestra economía en general, pero hay otras formas de afrontar el problema que, tal y como ya he explicado, devolverían a la vida económica a muchos miles de españoles. No se trata de que la gente pierda su piso aunque se quite la deuda, se trata de permitir que la gente conserve su piso y de devolver capacidad de compra al mercado para que se recupere la economía de nuestro país.


“Tampoco hay que olvidar que el sistema financiero español se está saneando y recapitalizando con fondos europeos. Cualquier cambio que pueda afectar a sus activos y balances, como una reforma de la ley hipotecaria y, en concreto, la fórmula de la dación en pago, debería pasar el filtro de los socios comunitarios”

El saneamiento y la recapitalización se está haciendo con fondos que todos los españoles tendremos que pagar antes o después mediante nuestros impuestos. Se está haciendo mal pues se sigue el criterio de pérdidas establecido por el increíble Informe de oliver Wyman y no se está resolviendo el problema de fondo que sigue siendo la capacidad de compra de los salarios. Es verdad que Europa querría meter las narices en cualquier cambio legislativo que afectara a nuestro intervenido sector financiero. Pero no es menos cierto que nuestros socios europeos no han parado de meter la pata en lo que respecta a la crisis que nos azota. No exigen a nuestro Gobierno que recorte de una vez el aparato burocrático del Estado mientras que ven con buenos ojos las subidas de impuestos que han terminado de asfixiar la capacidad de compra de los salarios españoles. Unos salarios un 30% de media más bajos que los del conjunto de los países que comparten el euro.


“Las soluciones no son fáciles, pero la magnitud de la tragedia, que cinco años de profunda crisis y unos niveles históricos de paro han acentuado, han hecho que la clase dirigente sea consciente de la urgente necesidad de buscar respuestas. De ahí el anuncio efectuado por el ministro De Guindos hace menos de dos semanas proponiendo medidas concretas, como la limitación a 30 años del plazo máximo de las hipotecas o la propia dación en pago en determinados supuestos, como punto de partida para un gran acuerdo parlamentario que la sociedad reclama cada día con más fuerza”

La clase dirigente no para de dar palos de ciego sobre las espaldas de los sufridos ciudadanos. La estupidez de limitar el número máximo de años de una hipoteca va únicamente en contra de aquellos ciudadanos cuya única opción para obtener unas cuotas asequibles era alargar los plazos de devolución de los créditos hipotecarios. Es decir, los de rentas más bajas o con más dificultades para llegar a final de mes. Nuestra clase dirigente no para de demostrarnos que es de todo menos capaz de afrontar esta crisis de forma que podamos salir de ella sin llevar a la población a la miseria. Son ellos los que nos han metido en esta situación. Si no hay ningún nuevo partido que venga con ideas claras de como salir de la crisis será necesario poner en marcha uno que evite el hundimiento total de nuestra economía. No hay tiempo.


“Lo de que el resto de los españoles paguen por los errores de los bancos se está convirtiendo en algo muy común”

El que así argumenta tiene dos problemas. Primero, no entiende que el problema de la burbuja ha sido creado por la mediocridad intelectual de unos políticos que, al no entender de economía de país, no supieron ver que cuando el sistema cambia han de cambiar con él los conceptos económicos sobre los que se basan los modelos de política económica que se siguen para dirigir dicho sistema. La burbuja no ha sido creada por los bancos, aunque estos hayan pecado de incautos por tener unos departamentos de estudios llenos de incapaces que no supieron ver lo que se les venía encima.

Segundo, no entiende en que consiste la Democracia. Tal y como he explicado anteriormente, en un sistema democrático los ciudadanos son responsables civiles subsidiarios de lo que hagan los mediocres gobernantes que ellos votan para que les gobiernen. Y si no votan allá ellos. Porque es como si lo hubieran hecho. A ver si se enteran de una vez los españoles que, aunque parezca mentira, no vivimos, es verdad que por primera vez, en un estado autoritario donde los hijos ciudadanos no son responsables de lo que haga el padre Estado. Así, a lo mejor empiezan a tomar consciencia de la importancia que tiene saber a quien le entregan el voto y dejan de votar por lo guapo, lo simpático o lo serio que les parece el candidato. También a lo mejor se dan cuenta de lo importante que es tener un sistema cuyas instituciones no estén todas “okupadas” políticamente y de cambiar la ley para evitar el surgimiento de unos partidos con estructura piramidal de poder.


“Si alguien no se hipotecó en la burbuja porque tenía claro que los precios de la vivienda eran disparatados e iban a caer, tenía claro que ante la bajada de precios, la deuda se mantendría en su integridad y se podría quedar entrampado de por vida y tenía incluso claro que ante una bajada de precios el banco podría pedir que complementase garantías si la deuda restante no quedaba cubierta, esta persona tomó decisiones racionales conforme al entorno institucional existente en su momento. Si ahora se cambia retroactivamente la ley, retroactivamente se altera la racionalidad de sus decisiones. Si se altera retroactivamente la Ley, esta persona estaría en su derecho de solicitar que le den retroactivamente una hipoteca y, retroactivamente, le devuelvan lo pagado por alquileres. Otra persona que haya sido extremadamente responsable con el tema hipotecario y, mientras algunos compañeros de su empresa viajaban cada año y se compraban coche nuevo, él los años de bonanza económica los haya aprovechado para amortizar hipoteca y quedarse en casa teniendo un coche de muchos años, tiene derecho a exigir que, si cambian las condiciones con retroactividad, él pueda hacer las vacaciones no realizadas y comprarse coche nuevo pagando entre todos los españoles”

Este sí que es un planteamiento interesante en contra de legislar retroactivamente sobre la dación en pago -o sobre cualquier cuestión económica-. Por eso mi argumento va más en la línea de resarcir a aquellos españoles que compraron una vivienda para uso propio, utilizando para ello un crédito con la garantía hipotecaria del bien adquirido, por medio de obligar a todas las entidades financieras rescatadas con dinero público a renegociar el importe total de los créditos con garantía hipotecaria de acuerdo a la quita pactada por la SAREB para estos activos o al precio que estas viviendas tenían antes del proceso especulativo. No sería más que trasladar el dinero de todos, que hasta ahora sólo ha afluido a las entidades financieras, a los verdaderos sufridores de este tremendo seísmo económico que ha sacudido a nuestra sociedad.


“La dación en pago sería dejar al banco en desventaja respecto a la otra parte que firma la hipoteca. Si un particular compra un inmueble (aunque sea primera vivienda) para especular resulta que si el piso sube él gana pero si baja pierde el banco. Hay que repartir riesgos entre el banco y el hipotecado”

Si la ley fuera retroactiva y los bancos no pudieran renegociar un cambio en los tipos de interés, entonces si podríamos estar hablando de que las instituciones financieras sufrirían un agravio comparativo. En cualquier otro caso, la dación en pago nunca dejaría al banco en desventaja, en todo caso dejaría en peor situación al ciudadano que tuviera que pagar un interés más alto por los nuevos créditos solicitados. O a todo el sistema que sufriría como consecuencia del menor volumen de operaciones de crédito.


“Cambiar las reglas del juego durante la vigencia de las operaciones realizadas puede crear inseguridad en los inversores, principalmente los extranjeros, y alejarles de estas y otras operaciones de financiación, incluida la deuda pública. Las agencias de calificación ya han advertido que un cambio de esta naturaleza supondría la degradación inmediata de las cédulas y bonos hipotecarios, unos 500.000 millones de euros de deuda bancaria que está en manos de fondos extranjeros y que, hoy por hoy, constituye la principal vía de financiación del sistema bancario español. Además, los inversores podrían reclamar al Estado los daños y perjuicios patrimoniales causados por este cambio, lo cual aumentaría la deuda pública”

Este argumento es también muy válido en contra de la legislación de la dación en pago con carácter retroactivo. Ya se ha argumentado lo que puede significar cambiar las reglas de juego a mitad de un partido, y más en un mercado tan titulizado. Los compromisos adquiridos hay que respetarlos o acordar con aquellos con los que se adquirieron dichos compromisos unas nuevas reglas de juego razonables para ambas partes. En cualquier caso, el partido ya no sería nunca el mismo y todos tendrían que atenerse a las nuevas condiciones pactadas. Es por ello que una dación en pago con carácter retroactivo se muestra como una mala solución para aquellas familias que se encuentran en una situación verdaderamente limite así como para el sistema en su conjunto. Mucho mejor es la opción que se da desde este blog de ayudar con el dinero de los rescates a todos aquellos que adquirieron su vivienda a precios de burbuja por culpa de la mediocridad de unos dirigentes que no supieron ver el problema originado por el error de cálculo del IPC en nuestro país. Habría que estudiar con detalle el mecanismo pero un dinero que ha salido del bolsillo de todos los ciudadanos debería acabar en los bolsillos de estos y no de unos cuantos banqueros con sus primas millonarias. El sistema se hubiera salvado de igual forma evitando un posible pánico bancario pero no hubiéramos acabado con tantos cientos de miles de familias en una situación crítica y nuestra economía en la UVI.


“Ello agravaría los problemas de solvencia del sector, obligando a inyectar más dinero público para evitar la quiebra de entidades, aumentando de paso, aún más, la deuda pública”




“La existencia de más viviendas a la venta en el mercado intensificaría la volatilidad y caída de precios inmobiliarios en España”

La volatilidad y la caída de los precios de las viviendas es lo que todos los economistas preocupados por la caída drástica de la capacidad de compra de los salarios estamos esperando desde hace años y parece que el Gobierno se empeña en que no suceda. El efecto renta negativo sobre el consumo de una supuesta bajada de precios en este sector quedaría más que compensado con el efecto directo positivo sobre la capacidad de compra de los salarios. No veo por tanto que este argumento sea válido para argumentar en contra de nada.


“Lo analistas añaden, además, que la dación retroactiva “no parece moralmente aceptable”, ya que “quien asume una obligación debe asumir su cumplimiento, y no debe incentivarse la posibilidad de incumplir por circunstancias aleatorias”, como la existencia de una crisis económica. “Podría alterar a futuro la cultura de pago que existe en nuestro país, no sólo en lo que se refiere a los créditos hipotecarios, sino al endeudamiento bancario en general, lo que puede producir efectos muy perniciosos para el sistema financiero en su conjunto””

Asumir una obligación en un mercado oligopólico no es como asumirla en un mercado libre. La definición de moralidad debe contemplar estos supuestos pues en caso contrario estamos dando carta de vida moral a las acciones forzadas en regímenes totalitarios. Con un sistema de pensiones como el español, donde la pensión de jubilación, además de ser baja, no es en absoluto segura, los ciudadanos medianamente inteligentes se dan cuenta de que si no compran una vivienda y la pagan durante su vida laboral, con lo que les queda de pensión no van a poder vivir más que en lugares indeseables rodeados de miseria. Nuestro mercado financiero está oligopolizado desde hace muchos años y ello ha obligado a los ciudadanos a aceptar si o si las condiciones ofrecidas para acceder a un crédito con garantía hipotecaria con el que poder obtener la propiedad de una vivienda. En esta situación, la moralidad de las decisiones que sellan acuerdos queda afectada por la posición de fuerza de una de las partes. Dicho esto, sigo pensando que la dación en pago, tal y como está ahora nuestro sistema financiero y el nivel de nuestros economistas, no es la mejor de las opciones para resolver el problema de cientos de miles de familias españolas así como de nuestro tejido económico en su conjunto.


“A ver si va a haber familias que habiendo hecho la locura de comprarse una casa por 260mil euros (que las hay) ahora van a poder seguir viviendo en ella pagando 250 euros al mes mientras hay gente que, sin hacer locuras, pagan mucho más de alquiler por viviendas de mucho menos valor (mas pequeñas, en otras zonas peores, de peores calidades ….)”

Este argumento va en contra de lo propuesto por el artículo 2 de la ILP sobre la Dación en Pago. Es cierto que el deseo de la plataforma de afectados por la hipoteca es evitar que miles de familias se vean abocadas a la ruina para los restos pero no creo que la solución propuesta pueda ser adecuada para un sistema en el que no se quieren crear este tipo de discriminaciones. Respecto a los alquileres hay que puntualizar que el precio de la mensualidad que a lo largo de estas dos décadas anteriores se ha tenido que abonar para poder alquilar una vivienda no ha sido superior a la mensualidad que se ha tenido que desembolsar para hacer frente al pago de las cuotas de un crédito hipotecario de una vivienda de las mismas características. Si eso fuera así todos los alquilados con un contrato de trabajo más o menos estable hubieran optado por la compra -dadas las expectativas ya mencionadas respecto al importe y la seguridad de las pensiones de jubilación- y no fue así.

Dicho esto, creo que sí que estaríamos ante una clara discriminación de las familias que, no habiéndose comprometido a la compra de una vivienda por no haber considerado que su precio estaba dentro de la normalidad y de sus posibilidades económicas, han tenido y tienen que hacer frente al pago de las mensualidades de su alquiler para no ser desahuciados. Para evitar estas discriminaciones es por lo que yo creo que una solución general para todos los afectados por la burbuja inmobiliaria es mejor.


“Si el requisito para conseguir una cancelación de deuda por valor de 100,000 euros es quedarse en paro, y cobramos 30,000 anuales, va a haber pocos que se lo piensen. De hecho, algunos simplemente hablarán con su empresa para que les siga pagando durante ese tiempo, pero en negro, con lo que a los 100,000 euros de ahorro les sumaríamos el subsidio… Negocio redondo. Otra opción quizás más práctica sería poder pasar a un sistema inglés, de pago sólo de intereses manteniendo viva la deuda y ampliando el plazo de devolución, en momentos de dificultad económica demostrable”

Esta es una de las razones por las que en este blog se propone un arreglo que beneficie a todos aquellos que compraron una vivienda a precio sobrevaluado y no sólo a unos pocos creando unos agujeros legales por los que podrían colarse todos aquellos que quisieran obtener un beneficio extraordinario distorsionando de paso el mercado de trabajo. Es verdad que no todo es tan sencillo pues acogerse a esta triquiñuela para obtener dicho beneficio significaría estar el suficiente número de meses en el paro -o engañando al Estado- para poder acogerse a la medida, perder la casa en la que se vive -con o sin hijos pequeños-, pasar el escrutinio de unos inspectores que no son tontos y encima entrar en el registro de morosos que las entidades financieras utilizan para contrastar la solvencia de los demandantes de créditos.

El sistema inglés ya está adaptado a nuestra legislación con el Real Decreto Ley 6/2012 de medidas urgentes de protección de deudores hipotecarios sin recursos y el Real Decreto Ley 27/2012 de medidas urgentes para reforzar la protección a los deudores hipotecarios, incluyendo la dación en pago retroactiva por la que tanto claman los afectados por la hipoteca -claro que ellos piden que se generalice y no esté sujeta a unos criterios estrictos como los de los Reales Decretos-, en los que se detalla un Código de Buenas Practicas al que pueden acogerse los prestatarios con problemas y las entidades financieras que lo deseen para proceder a la reestructuración de los créditos. Todo ello ya fue analizado al principio de la presente entrada.


“Con una ley hipotecaria que admita la dación en pago, las clases modestas no podrán nunca acceder a una vivienda en propiedad; las condiciones y las garantías exigidas por la banca tienen que ser mucho más severas. Basta con mirar a los países que nos rodean; es una minoría la población que accede a la propiedad de su vivienda. Para la gente que quiere su vivienda en propiedad, la ley hipotecaria actual es la senda más fácil. No ha fallado la ley hipotecaria, ha fallado el trabajo”

Esto ya lo he dicho yo antes, aunque sólo sucedería si todos los créditos entraran dentro del grupo al que será de aplicación la dación en pago y si el sistema financiero siguiera tan oligopolizado -controlado por unos pocos bancos- como hasta ahora. Si existieran distintos tipos de créditos con opciones distintas para cada caso, si los bancos tuvieran buenos departamentos de estudio que hicieran razonables previsiones sobre la evolución de nuestra economía en el largo plazo, hubiera verdadera competencia en el sistema financiero y nuestros gobernantes no fueran tan mediocres, la dación en pago podría ser una fórmula que quedara contemplada en bastantes créditos con garantía hipotecaria. Dado que los tres últimos supuestos parecen imposibles hoy en día, la dación en pago parece más una utopía de gente con buena voluntad que una opción seria que permita solucionar un problema que crece cada día que pasa.

Si los bancos han podido ser rescatados con dinero público para evitar la quiebra del sistema y la ruina de todo el país, no entiendo como no se ha afrontado de una vez por todas el problema subyacente que ha dado origen al agujero financiero -la perdida tan importante de capacidad de compra de los salarios- y se ha obligado a los bancos que han sido rescatados a aceptar una quita en el importe de todos los créditos otorgados para la compra de una vivienda para uso propio de forma que estos quedaran más acordes al importe que hubiera supuesto la compra de una vivienda en tiempos pre-burbuja.

Con esta quita se hubiera devuelto mucha capacidad de compra al mercado, se hubiera dado un futuro a todos aquellos que hasta ahora han perdido sus viviendas, se hubiera devuelto a la población parte del dinero del rescate de la banca y se hubiera devuelto el mercado inmobiliario a unos precios razonables para el salario medio de los españoles.

Autor: Rafael Hernández Núñez