SAREB, un banco muy malo para la economía española



Después de analizar el MOU -Acuerdo de Intervención del Sistema Financiero Español- y el increíble Informe de Oliver Wyman tenía muchas ganas de tener entre mis manos los detalles exactos de como el Gobierno piensa crear y organizar el Banco Malo -Sareb-, ese Banco que Rajoy primero negó una y otra vez para luego acabar creándolo, renegando así como tantas otras veces de sus principios electorales.

Pues ya tenemos estos detalles publicados. Es lo que tiene la Democracia. Es una de las ventajas de este sistema frente a cualquier otro. Antes del año 1978 probablemente no hubieran publicado nada o si lo hubieran hecho habría sido para unos pocos y de difícil acceso para los analistas económicos. Ahora tenemos el RDL 24/2012, actualmente ya Ley 9/2012, el documento de presentacion de la Sareb del 29 de octubre y, sobre todo, el documento de Diseño General de la SAREB publicado por el FROB.

Bien. Primero recordemos. En el punto 4 de la entrada de este blog ‘Medidas para salir de la crisis’, publicada a finales de agosto del año pasado, se recalcaba que una de las medidas imprescindibles para salir de esta crisis era:

Obligar a los Bancos y Cajas de Ahorro, cuyos agujeros procedentes de su actividad crediticia con garantía hipotecaria o inmobiliaria hayan sido cubiertos con fondos públicos, a sacar al mercado todas las viviendas adquiridas por impago de dichos créditos al precio de tendencia pre-burbuja inmobiliaria. Es decir, al precio que estas hubieran tenido de no haber existido la mencionada burbuja. Estas viviendas ya están valoradas en sus inventarios a estos precios en muchos casos, pero no las sacan al mercado esperando mejores tiempos gracias a los fondos aportados por todos los españoles para evitar la caída de estas instituciones.

Como puede verse, en agosto de 2011 abogaba ya desde este blog por una solución tipo banco malo. Veamos en que ha quedado finalmente este asunto tan importante para muchísimas familias españolas y para nuestra economía en General.

Empezando por el mismo hecho de su creación, en el documento de presentación de la Sareb -página 4- se deja claro que esta sociedad ha sido creada como un ¿vehículo? rentable. ¿¿Rentable?? ¿¿Para quien?? Pero, ¿es que este banco malo no se iba a crear desde el FROB con fondos procedentes del rescate al sector financiero? ¿Pero es que los fondos de este rescate no son fondos públicos pues los vamos a tener que devolver todos los españoles con intereses? Veamos que pone en el documento de presentación:



Tal y como puede leerse, el FROB va a crear un banco malo con fondos públicos y capital privado que no será legalmente público. Es decir, el FROB parece buscar el obtener rentabilidad de unos activos absolutamente devaluados evitando que estos salgan al mercado hasta que su precio se recupere y su comercialización deje un rendimiento que luego veremos cual es.

Para ello, tal y como también puede leerse en dícha página 4 de la presentación, la Sareb

  1. Optimizará los niveles de preservación y recuperación del valor
  2. Minimizará las posibles distorsiones en los mercados que se puedan derivar
    de su actuación
  3. Utilizará el capital de forma eficiente
  4. Será una sociedad rentable que perseguirá minimizar por lo tanto el uso de los recursos públicos y los costes para los contribuyentes

Que bien! Un banco malo que va a actuar como un banco bueno y muy listo. Pero no para beneficio de los españoles. No va a sacar las viviendas al mercado mientras su valor sea escaso, tire hacia abajo del precio de las viviendas en el mercado y sirva para recuperar la capacidad de compra de los salarios de las familias españolas. No. Lo deja bien claro cuando dice que “minimizará las posibles distorsiones en los mercados”. Un escándalo.

Como antes se comentó, es el punto 4 de esta lista el que nos lleva a preguntarnos como va a conseguir el Gobierno que la Sareb sea un banco malo, es decir, que va a recibir todos los activos tóxicos de las instituciones financieras en crisis, y que al mismo tiempo sea un banco rentable que buscará minimizar el uso de recursos públicos y los costes para los contribuyentes.

Veamos lo que pone más adelante en la presentación



Bien, para empezar, el capital de la Sareb, es decir, los recursos propios, serán de un máximo de un 8% sobre el total de los activos que va a recibir del sistema financiero. Más concretamente, sobre el total de la valoración de estos activos en el informe de Oliver Wyman con la particularidad de que sus precios serán incrementados en proporción a la revaloración que de estos activos pretende obtener la Sareb manteniéndolos hasta 15 años en sus balances y reducidos en función de los costes de explotación de la Sareb durante esos quince años. Estos últimos incluyen gastos generales, gastos de financiación y mantenimiento de la cartera de activos, costes de ejecución y de recuperación de los préstamos.

Como si los costes de ejecución y de recuperación no estuvieran ya incluidos en la valoración que de estos activos dieron los bancos para el Informe Wyman. En fin, segun el FROB nos cuenta en su Nota de Background,

estos factores justifican, por sí mismos, un recorte de valoración significativo sobre la estimación del valor económico de los activos. Como media, se estima que el valor de transferencia, teniendo en cuenta los recortes mencionados, representará aproximadamente un descuento del 63% con relación al valor bruto en libros para los activos adjudicados. Por tipos de activos, el descuento es del 79,5% para el suelo; 63,2% para las promociones en curso y 54,2% para las viviendas terminadas. En el caso de los préstamos a promotores, el descuento medio es del 45,6%, incluyendo recortes del 32,4% para proyectos ya terminados y del 53,6% para créditos destinados a financiar suelo urbano.


El precio lo decidirá finalmente el Banco de España según estos criterios o cualquier otro criterio “político” que les parezca adecuado pero tendrá que estar de acuerdo con los balances que se han presentado a Bruselas para solicitar la ayuda a las instituciones financieras donantes.

Los activos a traspasar a la SAREB serán:

Activos Adjudicados a la Sareb
De esta tabla llama la atención el que todos los bienes o activos a transferir serán valorados a estos efectos según su valor “neto” contable, valor que será no inferior a los 100.000 euros. ¿Quiere esto decir que una vivienda valorada en su momento en 160.000 euros, de la que actualmente y tras todo el proceso de adjudicación, una entidad financiera puede sólo recuperar 25.000 euros, no va a ser transferida al Banco Malo por tener un valor contable inferior a 100.000 euros?

Si las viviendas son contabilizadas por el valor que el banco puede obtener de ellas -que es como deberían contabilizarse-, su valor “neto” contable debería reflejar esa pérdida que supone todo el proceso de adjudicación hasta su puesta en mercado. Si esto fuera así todas las viviendas de menos de 667.000 euros no serían traspasadas al banco malo. Como esto no tiene sentido está claro que el FROB no quiere decir valor “neto” contable sino valor de mercado o valor nominal contable.

Por otro lado, si el objetivo de todo este proceso de creación del banco malo es sanear los balances de las instituciones financieras, establecer un límite inferior en cuanto al valor de los activos tóxicos a trasladar al banco malo resulta un sinsentido. ¿Es que los activos de menos de 100.000 euros -en el caso de las viviendas (o locales) adjudicadas tras un proceso judicial- y de menos de 250.000 euros -en el caso de créditos al sector inmobiliario- con problemas de recuperación no son activos tóxicos? No se entiende que todos los activos tóxicos de un valor relativamente menor sigan estando en el balance de los bancos intervenidos máxime cuando la suma de todos ellos puede significar un volumen importante no sólo en términos de valor sino, y más significativo, en el número de problemas a gestionar -con los gastos asociados que ello conlleva-.

Continuemos. De ese capital, que va a sumar hasta un 8% de los activos, al menos el 51 por ciento deberá estar en manos privadas para poder ser considerada una sociedad privada. Como el FROB no va a tener fácil que las entidades no intervenidas pongan capital en una aventura cuando menos incierta, es obvio que el Estado, a través de sus medios de presión habituales -organismo supervisor, es decir, Banco de España, entre ellos- tendrá que esmerarse para negociar dichas aportaciones privadas. Quizá ya se ha esmerado al sacar a algunas entidades vía informe Oliver Wyman de la cesta de entidades con problemas de solvencia.

Para dejar abierta la opción de colocar parte del tramo privado entre particulares, el FROB admite la posibilidad de que parte de dicho capital se obtenga mediante la venta de bonos subordinados.

Pero, si el capital de esta sociedad asciende sólo a un 8% del total de la valoración de los activos que le van a transferir, ¿como piensa la SAREB obtener los fondos suficientes para pagarles a las entidades financieras los activos que le van a transferir?

En la página 12 de la presentación nos explican como:
Principales_Caracteristicas_de_la_Sareb_VII
Como puede verse, la SAREB podrá y tendrá que emitir deuda, mucha deuda, para poder hacer frente a todos sus compromisos financieros durante los quince años que pretende mantenerse en funcionamiento. ¿Y como hará para poder colocar tanta deuda en el mercado con objeto de obtener fondos con los que comprar activos devaluados? ¿como hará para poder colocar tanta deuda sin tener el respaldo de ser una sociedad pública? La respuesta a estas preguntas la tenemos en la página 10 de la “Nota de Backgroud” que ha publicado el FROB:

La Sareb estará facultada, sin limitación, para:

i) emitir valores; y

ii) tomar fondos prestados de las entidades de crédito o con arreglo a mecanismos de financiación europeos o españoles.

Uno de los objetivos fundamentales de la creación de la Sareb es proporcionar liquidez a las entidades de crédito participantes: deben poder realizar repos con el BCE con los bonos senior que reciban. Para maximizar la liquidez, se tendrán en cuenta los criterios y procedimientos de selección que figuran en el documento del BCE «La aplicación de la política monetaria en la zona del euro: Documentación general sobre los instrumentos y los procedimientos de la política monetaria del Eurosistema».

La deuda que se emitirá en contraprestación por los activos tendrá las siguientes características:

1. Será suscrita por las entidades de crédito participantes en el momento de la transmisión de los activos;

2. Podrá ser admitida a cotización, con sujeción a los requisitos de cotización ordinarios (con supervisión por parte de la CNMV);

3. Contará con la garantía del Estado;

4. Estará estructurada de forma que cumpla todos los requisitos para ser aceptada como activo de garantía por el BCE;

5. Estará estructurada de forma que no genere presiones de liquidez excesivas debido a necesidades de refinanciación;

6. Estará estructurada de manera que no restrinja la capacidad de la Sareb para gestionar libremente los activos, es decir, dichos activos no afectarán a la garantía de la deuda y

7. Será negociable sin restricción alguna.

Es decir, la SAREB va a recibir los 90.000 millones en activos tóxicos de los bancos con problemas -grupo 1 y 2- y, a cambio, les va a entregar a estos unos “Bonos” -unos títulos de deuda como los Bonos del Tesoro- con la Garantía del Estado que podrán sacar a cotización o descontar en el BCE para obtener liquidez inmediata. Esta claro que el vencimiento de los “Bonos” será a largo plazo -mínimo quince años- para evitar problemas de liquidez a la SAREB.

Además, para poder hacer frente a sus necesidades operativas durante los quince años de su existencia, es decir, los sueldos de su Consejeros, sus Directores, sus empleados, los gastos de mantenimiento de los activos inmobiliarios y los gastos derivados de la concesión de nuevos créditos a las empresas inmobiliarias que han de terminar sus promociones para poder venderlas, la SAREB podrá y tendrá que emitir mucha, pero que mucha mas deuda -deuda subordinada- que, como no, también contará con la garantía del Estado. Tirando por lo bajo es más que probable que el importe total supere los 10.000 millones de euros.

Para ser una Sociedad en la que uno de los objetivos declarados es minimizar el uso de los recursos públicos y los costes para los contribuyentes sorprende que:

  • la SAREB va a evitar que las viviendas adjudicadas salgan al mercado a corto plazo impidiendo así que toda esa oferta ayude a hacer descender el precio de las viviendas para adecuarlo a la capacidad de compra de los salarios españoles. Si el precio de traspaso a la SAREB de las viviendas adjudicadas por impago es un 54% del precio de burbuja de dichas viviendas y la SAREB garantiza un 14-15% de rendimiento sobre el valor de las acciones a sus accionistas obtenido del proceso de comercialización de estos activos, el precio al que la SAREB querrá sacar estos activos al mercado nunca será ni parecido al que estas viviendas tenían antes de la burbuja inmobiliaria y nunca podrá ayudar a acercar este precio a la capacidad adquisitiva del salario medio de los españoles. Y eso si las viviendas se sacan inmediatamente al mercado pues, cuanto más tiempo pase, más gastos de mantenimiento de estos activos -y de sueldos millonarios de los consejeros y gestores de la SAREB- habrá que añadirle a su precio para obtener la rentabilidad asegurada.

  • la SAREB va a emitir más de 90.000 millones de deuda senior avalada por el Estado, algo que significa que el Estado va a tener que mantener una cantidad similar bloqueada en cuentas de la autoridad monetaria teniendo que pedir prestado para ello y aumentando así la Deuda Pública. Deuda pública que habrá que pagar aumentando a su vez los impuestos a todos los españoles, quebrando de esta forma aún más su capacidad de compra y la posibilidad de recuperarnos de esta crisis de demanda no keynesiana que nadie entiende.

  • la SAREB va a emitir más de 2.000 millones de deuda subordinada también avalada por el Estado para el pago de los gastos corrientes -si suponemos que el capital obtenido por la venta de las participaciones sociales lo va a destinar a estos conceptos-, algo que significa que el Estado, como en el caso anterior, va a tener que mantener una cantidad similar bloqueada en cuentas de la autoridad monetaria teniendo que pedir prestado para ello y aumentando la Deuda Pública.

  • la SAREB va a competir con ventaja contra el resto de las entidades financieras para dar créditos a las empresas inmobiliarias que necesiten financiación para terminar sus promociones. Es decir, va a quitar negocio al sector financiero privado y lo va a hacer con fondos obtenidos con el respaldo del dinero de todos.

Después de repasar detalladamente su estructura y funcionamiento, las ventajas de este Banco Malo para el bolsillo de los ciudadanos no las veo por ningún lado. Lo que de verdad parece la SAREB es una Sociedad creada para salvar de la quiebra a unas cuantas instituciones financieras insolventes y darle un pingüe negocio a unos pocos a costa de los sufridos contribuyentes españoles.

Es decir, el Banco Malo va a permitir que algunas instituciones financieras sobrevivan -es verdad que para ser absorbidas después a precio de ganga por los pescadores de este río revuelto- gracias a los fondos públicos que van a obtener con el descuento de los Bonos -obtenidos a su vez a cambio de sus activos tóxicos- en el Banco Central Europeo. Estos fondos públicos se van a obtener a costa de aumentar aún mas la abultadísima Deuda Pública que lastra nuestra economía obligando a nuestro Gobierno de incapaces a aumentar todavía mas los impuestos -es lo que nos espera a la vuelta de año nuevo- para devolver el principal más los intereses.

Mientras tanto, las viviendas adjudicadas en poder de los bancos y clasificadas como activos tóxicos no van a salir al mercado para ayudar a hacer bajar el precio de un bien básico -la vivienda- aún muy lejos de la capacidad de compra del salario medio de los españoles.

Es decir, con los impuestos pagados por unos españoles cada vez más empobrecidos se va a enajenar a estos mismos españoles de la capacidad de acceder a una vivienda abocándonos así a una vida miserable en beneficio de unos pocos.

Además, con unos españoles cada vez más empobrecidos y sin capacidad para llegar a final de mes, las pocas instituciones financieras que a partir de ahora van a monopolizar el mercado financiero español en perjuicio de nuestros intereses, van a dudar cada vez más a la hora de conceder algún crédito para la adquisición de una vivienda. Y, sin crédito, la demanda de vivienda se va a hundir. Con ella se hundirá también la capacidad de vender pisos de las empresas inmobiliarias y del Banco Malo. Sin ventas, el mercado español se irá colapsando poco a poco -o mucho a mucho-.

Y, sin ventas, la SAREB se convertirá en un pozo sin fondo para los bolsillos de los españoles. Ni medidas liberales desarrolladas con inteligencia ni capacidad alguna para sacarnos de esta crisis. El primer año de este Gobierno que ahora termina ha resultado devastador desde el punto de vista de nuestra economía. Eso sí, para medir la capacidad intelectual de nuestro Presidente y sus Ministros, ha resultado clarificador. Lo que nos espera.

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